大成南宁律师熊潇敏

为过户庭外和解 履约后原告反悔被法院驳回

作者:佚名    来源:人民法院报

时间:2016-3-22 10:42:48    联系律师:13878124891

  摘要:签订房屋买卖居间协议后,卖房者未按约定协助过户,被诉至法院。买卖双方在诉讼中庭外达成和解协议,买房者同意卖房者协助办理过户手续后撤诉。可当卖房者履行协议约定的义务后,买房者却又拒绝撤诉。近日,福建省厦门市集美区人民法院审理了该起房屋买卖合同纠纷案,一审判决驳回买房者的全部诉讼请求。

  2013年11月,小奇与小英在中介居间下签订了房屋买卖居间协议书。协议约定,小奇购买小英位于厦门市的一套房产,房产总价为70万余元,小奇于协议签订之日支付定金2万元,并分期支付购房款,双方保证备齐资料后于2014年6月到土房局办理交易登记手续和签订相关协议,否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。

  因小英逾期过户,2015年2月,小奇向法院提起诉讼,请求小英协助办理过户手续、承担逾期履行违约金9万余元,并承担因其违约而引发的律师费1万元。小英应诉后,与小奇庭外进行协商后达成和解协议。双方约定,小奇同意在小英将房产成功过户后撤诉,律师费由小奇自行承担。当月,小英办理了委托公证。2015年3月,上述房产过户至小奇名下。

  小奇认为,一直以来,小英以各种理由拒绝履行过户登记手续,其为了保证能够成功过户,才不得已与小英达成庭外和解协议。所以,其作出同意撤诉的意思表示并非其真实的意思表示,其依然享有对小英主张违约金的权利。

  小英认为,一直没有办理过户手续,部分原因是小奇未按约支付购房款。在小奇向法院起诉后,双方达成和解协议,这份协议是小奇的真实意思表示,房屋已经过户,小奇不得再主张逾期履行违约金及律师费。

  法院查明,小英与小奇签订的和解协议约定,如果争议房产能成功过户至小奇名下,则撤销对小英的民事诉讼,律师费由小奇承担。

  法院审理后认为,小奇与小英达成的和解协议,未违反法律、行政法规的强制性规定,小奇亦无证据证明存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形,应认定该和解协议是双方的真实意思表示。

  对该约定不应仅着眼于字面文义,应探知双方的意思表示真意。这份协议是小英在得知小奇向法院起诉主张办理过户交易登记手续、逾期履行违约金、律师费等在内的诉求后经双方协商而达成的。撤诉是小奇作为权利人放弃权利主张的一种方式,撤诉的意思表示应包含放弃向小英主张本案诉讼请求的意思表示。现双方所附条件已经成就,即争议房产已经过户至小奇名下,小奇应依协议约定放弃向小英主张权利。

  据此,法院作出上述判决。

  ■连线法官■

  如何认定庭外和解协议?

  对于庭外和解协议,本案承办法官詹雪霞认为,民事主体因民事纠纷向法院提起民事诉讼,可以由法院组织原、被告双方调解,也可以由当事人自行庭外和解。庭外和解协议是当事人因诉讼而达成的协议。根据合同法规定,依法成立的合同自成立时生效。除非违反法律、行政法规的强制性规定,庭外和解协议应认定为合法有效,对双方均有约束力。

  本案中,小奇同意小英履行诉讼请求中的一项:协助办理过户登记手续即撤诉,是小奇对诉讼权利实体上的处分。其虽仍享有程序上的诉权,即可以拒绝撤诉,但因其已对诉讼权利作出实体处分,该实体处分是其真实意思表示,合法有效。现小奇反悔,拒绝撤诉,请求法院判令支持其所有的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,法院不予支持。

  作者:安海涛 李松荣


大成南宁律师

·首席律师:熊潇敏
·所内职务:高级合伙人/执行主任
·工作经历:10年法官+13年律师
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Tags:和解 合同纠纷

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